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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：899 萬
參考單價：30.4 萬/坪
地址：台南市歸仁區大廟一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 3廳 2衛
總坪數：29.57 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.57 坪
土地面積：24.8 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：保西國小、大灣高中
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 入場門檻低：總價僅 899 萬，對於在歸仁區置產的買方來說，財務壓力相對較小。 2. 功能多元性高：標榜店住合一與整棟型態，若自行經營或出租可增加收益來源。 3. 交通與生活機能佳：鄰近太子路商圈、大灣東路及台 39 號道，往返台南市區或歸仁科學園區均為便捷。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：40 年屋齡意味著老舊建物，未來可能面臨水管腐蝕、防水問題或需投入較高修缮成本。 2. 停車空間不足：資料明確標示不包含車位，在現代購房需求中為顯著短板。 3. 樓層無電梯疑慮：位於 2 樓，對於高齡化居住或未來轉手給年輕族群，上下樓梯便利性可能影響評價。
機會 (Opportunities)	1. 租金潛力可觀：鄰近保西國小、大灣高中及商圈，學生住家或投資客租赁需求較為穩定。 2. 改建與翻新價值：若採包商模式或自行裝修，改善居住環境後可提升轉售價格空間。 3. 區域發展利基：歸仁區近年持續開發，基礎建設完善，長期持有可能享有區域增值。
威脅 (Threats)	1. 貸款審批限制：高屋齡物件在銀行貸放條件上可能較嚴格，可貸年限或成數需提前確認。 2. 資產流動性風險：老舊透天及店住合一型房產，受眾面相對狹窄，未來出售時競爭對手眾多。 3. 隱藏工程費用：購買後極可能需處理頂樓增建合法性、管線重換等隱形成本，易影響預算評估。

2. 物件評論

這件物件適合預算有限、追求租金報酬率或打算短期置產的買家，對於注重居住舒適度的家庭則需慎重考慮。

主要理由如下：

性價比突出：在歸仁區以不到 900 萬的價格取得 30 坪以上的樓房空間（且含店面屬性），單價 30.4 萬/坪屬合理價位，入場門檻極具吸引力。
租屋市場穩定：鄰近學校與商圈的地理位置，使其在租賃市場上具備穩定的租金支撐，適合投資型買方。
老舊建物隱憂：40 年屋齡是最大的風險點，建議購買前先專業勘測房屋結構安全及漏水狀況，並預留一筆 Renovaton 預算以應對維修費用與銀行貸款年限限制。

結論： 若您不介意老舊建築的維護成本且看重總價優勢，此物件值得列入考量；若對居住品質及電梯、車位有剛性需求，則建議持續觀望較新的社區產品。